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东莞2019房价暴跌?2018年东莞住宅均价微涨近18000元/㎡,2019年房价是涨是跌?

发布时间:2019-06-10 16:55 来源:东莞楼市面对面点击 :
东莞2019房价暴跌?
原文标题:2018年东莞住宅均价微涨近18000元/㎡,2019年房价是涨是跌?
原文发布时间:2019-01-02 18:24
原文作者:东莞楼市面对面。
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在下行周期中东莞楼市迎来了2019年。“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”是住建部为2019年定下的基调,预计东莞楼市较2018不会有太大的变化。

2018年的东莞紧跟“房住不炒”的政策导向,在“六限一紧”的调控政策持续制约下,楼市降温明显,供需几创近年新低。东莞上半年成交平稳,下半年尤其9月后市场下行趋势明显且房价区域分化逐渐显现,部分区域价格稳中有升,局部区域出现松动,总体以平稳为主。

住宅供需齐跌,均价趋于稳定回归理性

2018年,东莞一手住宅供应量约为506万平方米,同比减少27%,连续2年萎缩;签约量月516万平方米,同比略减9%,连续3年萎缩。网签均价17928元/平方米,同比略涨9%,涨幅连续两年回落,房价涨幅明显放缓。(2016年同比涨40%,2017年同比涨20%)

2017年-2018年东莞市新建商品住宅供求价走势

区域方面,虎门镇凭借前景可期的交通条件与滨海新区的区位政策,全年累计签约3309套住宅领跑东莞33个镇街;大岭山和东城分别以2915套和2592套分居二三位。

值得注意的是,前11月东莞有镇街成交不足1000套,成交冷热不均,其中位于临深片区的塘厦镇住宅存量最高,有5018套,而成交量仅有718套,严重供过于求。

2018年东莞新建商品住宅各区域网签套数

价格方面,2018年东莞新建商品房网签金额约1246亿元,均价约为17401元/平方米,同比去年略涨7.3%;其中一手住宅网签均价17928元/平方米,同比略涨9%。

2018年全市共有10个镇区突破2万大关,长安以26437元/平方米拔得头筹,凤岗26009元/平方米、松山湖24755元/平方米、塘厦23264元/平方米、厚街22509元/平方米分列2至5位。

值得关注的是,2018年年尾,东莞先后颁布《中心城区规划建设》,市政交通再升级,城区再次成为置业热点,万科中天城市花园、丰华珑远翠龙湾、融创玖玺台等楼盘陆续入市推新,带动城区楼市成交。

2018年东莞新建商品住宅各区域网签均价

房企成交排名方面,2018年东莞万科以近200亿元,领先碧桂园35亿元的优势夺回东莞房企销冠,碧桂园以约162亿元居次席。从东莞中原数据可看出,“万碧”两强在众多新房企新项目的“围剿”下销售面积同比分别下降12%、46%,两大房企综合市场份额约为28.8%,较2017年的37.5%回落约9个百分点。

前十房企除万科与碧桂园之外,较去年业绩均有增长,其中宝安地产、中海地产增幅最为明显,金地和恒大排名较2017年有所靠前。从数据中不难看出,无论是成交面积还是成交金额,较前两位来说,其他房企落后差距较为明显。成交面积差距均在40万平以上,2018年东莞房企“寡头现象”仍然存在,但程度有所减小,反映出房企间竞争日趋激烈。

2018年东莞商品房网签金额前十房企

2018年东莞网签金额前十房企

政策严苛,刚需需求被“误伤”

东莞上半年东莞住宅供应同比去年下滑9%,但成交量同比持平,从上半年各月度数据来看,整体呈现稳步回升的态势。但下半年年底行情表现反常,开发商年底集中供货但来访认购连续大幅下跌,楼市人气十分冷淡。

楼市冷清,主要源自刚需疲软。

据东莞中原数据显示,2017年至2018年10月期间,东莞洋房供求热点集中在70-110㎡的两三房刚需型产品,占比达六成以上,刚需持续主导市场。

但供应方受到调控政策持续深化影响,自2016年来东莞洋房整体供应量持续下滑,刚需型产品(70-110㎡的二至三房)呈现逐步缩水的现象。反映了房企受到调控预期加强的影响,入市观望情绪渐浓,推货量持续缩减。供应量的减少,同样也限制了刚需客户的选择,在一定程度上减少了购房机会,刚性需求逐渐积压。

另一方面,需求方由于信贷政策趋紧、银行利率上浮,加之东莞房价经过上一轮飞涨,目前已处于高位,入市门槛大大提高,同时又面对着物价上涨带来生活成本的大幅上升以及子女教育等成本压力,刚需明显无力。

供需两头观望氛围严重。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2016年至2018年期间,70-95㎡和95-110㎡的刚需型产品套均总价有分别由原来的117万上涨至145万,由127万上涨至171万,70-95㎡的产品总价上涨幅度较小。根据2018年总价来看,若价格相近,若客户购买70-95㎡的产品,在首付上将比购买95-110㎡的产品少将近30万左右,月供少1000元左右。

过去四年,东莞楼市调控历经6个阶段:

2015年-2016年9月,政策宽松期,供需价飙升。也正是这个时期,大波深圳客涌入东莞,东莞地王频现,房价连创新高;

2016年10月-2017年3月,东莞时候首次启动限购,并启动备案、限价等政策,供需同比急降5-6成,价格同比上涨3成;

2017年4月-2017年12月,东莞限购升级并启动限售,成交持续低迷。

2018年1月-2018年4月,楼市处于政策平稳期,不少城市房价有抬头迹象,东莞也稳重有升;

2018年5月-2018年9月,新一轮政策加码,东莞房价备案政策升级;

2018年10月-2018年12月,全国成交持续低迷,陆续有城市出现政策调整,似有松绑征兆;东莞楼市成交持续低迷。

2015年-2018年东莞一手住宅阅读供需走势

2019“稳”字当头,主动权或回归刚需客

房价稳字当头,很难出现大涨大跌。中央经济工作会议明确提出,“房住不炒”的长效机制,“稳房价、稳地价、稳预期”是来年的目标。反映出国家担心已经高企的房价会继续上涨,强调抑制投机买房的必要性。同时也意味着不会启动全面放松房地产已达到“稳增长”的目标。另外,近几个月的数据显示,房地产从成交、价格、投资等各方面看,增长都在趋缓,在没有重大政策转向或意外事件冲击的情况下,总体市场将转向降温通道,不会出现剧烈的波动,预计2019年将继续运行在降温通道。

“因城施策、分类指导”。结合2018年年尾,部分城市出现房地产政策调整动作,如菏泽取消限售、珠海放松限购等。业内人士认为,预计明年房地产政策的主调仍将因城施策,以微调为主,明年会有更多城市加入微调潮,但全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。

微调此前过紧的房地产政策,让房地产政策回归中性,可能性较大。中央经济工作会议还提出稳健的货币政策要松紧适度,货币政策立场中放弃了“中性”一词,从众可以看出信贷政策放宽的信号,配合货币政策环境的整体宽松,房贷利率也会相应出现一定回落。


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