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雨花台2019房价暴跌?暴跌70万!学区房炒过头!拉小家长力劝投资客撤离...

发布时间:2019-07-24 17:02 来源:南京楼市News
雨花台2019房价暴跌?
原文标题:暴跌70万!学区房炒过头!拉小家长力劝投资客撤离...
原文发布时间:2019-02-08 13:28
原文作者:南京楼市News。
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过年期间,有学区房家长单独私聊我新城学区和拉力琅为什么挂牌价在涨,而成交却有降价,还截图了一张河西中部金中实小学区房:月安花园降价的房源

为此,我细查了一下:月安花园揽月居2019年1月14号确实成交一套138平米的房源。原来这套房源1个半月之前挂了570万,上个月降了70万,仅带看2次就成交了。


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提到月安花园,但凡在河西买学区房的家长都会熟悉,因为月安花园的在金中实小的学区房小区中单价是比较低的,但是总价较高(起步价400万左右),降价不足为奇。

月安花园签约万科物业,对房价有所促进,根据365南京二手房数据显示:2019年1月份月安花园挂牌均价为42996元/平米。而2017年4月的挂牌均价为35770元/平米,2年不到的时间涨了7226元/平米。

而18年10月22号成交的一套141平米的房源,总价为498万,成交均价仅为35277元/平米。不免让人感叹:月安花园的部分学区房房源有些虚高。


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为此,我查阅了相关网上成交数据,发现河西中部及龙江地区的学区房成交价,新城本部、银城、汇文等学区房均有所下降。

而且总价越高降价越大,龙江地区学区房总价超过300万的房源降价幅度则在15-20万左右


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拉小直属分校学区房家长奉劝投资客:5年内没必要来


就在前2天,我值班的时候,后台仍有网友留言:想炒房就抬高学区房。在南京严格调控的市场环境下,仍然有投资客盯着学区房不放,认为家长想要学区就得买高价房


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今天,就在我统计二手房成交数据时,发现鼓楼龙江宝船小学(拉小直属分校)好几套学区房却是降价成交,且幅度不低。

据我所知,宝船小学目前的二手房挂牌比银城单学区便宜不了多少,几乎和天正小学的学区房齐平,甚至比三牌楼,赤壁路龙江小学之类的都贵。

科睿小学、芳凤小学、宝船小学近几年被家长称为网红潜力小学,2018年确实吸引了一波投资客。


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(数据来源:链家)

面对投资客的进驻,我在家长帮就发现有家长发帖提醒投资客5年内不要买宝船的学区房,并分析了原因。


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这位家长分析了以下4点:

1、5年内宝船不太可能会有冲外大突破,而没有冲外大突破你手上的房子就找不到接盘侠,再加上今年南外中考成绩优势不再。

2、5年后学区房的定价体系是否还是以南外录取人数为标准还是个问题,如果失去南外这样一个公开的评价标准,新晋名校更难以得到广泛认可

3、目前宝船的关注度算比较高的,还没出成绩但已经有了一定的“关注力溢价”,而且,今年初已经有一波投资客冲了进来,现在普遍涨了些,已经是高点


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(2018年11月宝船小学附近某楼盘开盘现场)


4、投资周期长,投资风险不确定,投资客们确定囤宝船房子以后能跑赢其它区域?这边可大都是居住条件一般的老破小唉,除非以后学校真的很牛逼,否则谁来接盘?


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(图片来源:365南京二手房)

我在原帖中发现这位家长,并不是不愿意看见房价涨,但是投资客大量涌入对学区房价不利,投资客只会逐利急于变现,对学校的成绩毫无贡献。

这位家长表示:有一颗冲外上树拼玄外鼓实的心的鸡血家庭建议选择宝船,不管是宝船所处的拉小集团,还是所处的区位龙江,都有非常浓厚的拼鸡血氛围,而拼鸡血无非就是砸钱砸时间的竞争。

宝船小学有一个特别大的优势就是周边机构密布,附近芳草园,银城,汇文的巨大体量已经养育出南京最强大的校外培优力量,学校一墙之隔的商业体上就聚集了几十家机构。

宝船目前的总价相对较低,可以把资金更多地投入到培优方面,在龙江,多数名校的孩子们每年5-7万的培优费用是少不了的。手头资金总价在400万以上的土豪可选择拉力琅芳汇,或移步河西南新房摇号。


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18所名校学区房挂牌价上涨,12所名校下跌,龙江金陵汇文跌6.56%


根据365学区房指数显示:环比2018年12月,1月有18所名校学区房均价有所上涨,12所名校学区房价下跌。其中,雨花台区实验小学、小营小学和金陵中学实验小学环比分别上涨7.21%、6.10%和5.95%,居涨幅前三名。

跌幅方面,小西湖小学学区房价跌幅最大为 6.73%,金陵汇文小学学区房价跌幅为6.56%居第二位,跌幅第三的是夫子庙小学为5.41%。


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(备注:挂牌均价数据来自于365指数,原始数据为365二手房当月新增个人房源挂牌均价,统计周期为2018年12月26日至2019年1月25日。)

1月南京学区房市场依旧是平稳态势,客户咨询量和成交量都出现了一定幅度的下降。相比2018年同期成交量下降20%左右,主要是由于春节假期。

一般来说,每年的上半年都是学区房成交的高峰期。南京各区教育局现在对买学区房落户的要求基本上都是“提前一年的5月份之前落户”。

所以许多有意识的家长为了赶在5月份之前落户,都选择在每年1-3月份出手购买学区房。因此随着升学季的来临,往年第一季度都会成为学区房价的领涨及成交量爆发时期。

不过,经历了2018年的寒冬,学区房价格还能不能迎来实质性涨价,还要以成交量说话,挂牌价打折卖房太常见。毕竟,2019年房东的压力远比买房人大。

投资客逐利和家长追逐分数一样饥渴


即便我文章里老是谈房住不炒、投资谨慎,仍然每天有很多人问“南京哪边学区房值得投资”?投资客逐利和家长追逐分数一样饥渴。今年股市、基金、P2P都有可能暴雷,唯有房子大概率稳稳的。

顶级拉力琅10万的天价太高,投资客关注的或许不仅仅是单价,总价低更受欢迎。只可惜300万的一线太少,房源出来就有可能被秒。

投资客的赌博动机太强烈,让自住且鸡血的家长都开始担心。毕竟,学校分数决定学区房价,不劳而获难免让人心生芥蒂:“凭什么,我家娃考出来的学区房,你坐享其成”?

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小升初面试,某家长一天的“赶考”行程...

“父母越不努力,孩子越没有出路”,我们不能决定自己的出身,却能决定下一代的生存环境。

任何有可能阻碍下一代向上走的障碍都要排除干净,中产的焦虑2019年不会降低,学区房炒过头对家长也没有好处。

毕竟,房价一旦跌了,“业主抱团涨价联盟”会瞬间瓦解!投资客会先抛,而且降得最凶!



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